qq分分彩注册:深度研究 租赁市场全方位解读—南京篇

编辑:凯恩/2018-12-23 01:35

  南京作为“新一线”城市、长三角核心城市之一,以及首批租赁试点城市和集体用地建设租赁住房试点城市,经济基本面支撑强,高校云集,外来人口稳步增长,市场租赁需求旺盛,是继一线城市之后,租赁市场发展的典型城市之一。

  面对如火如荼的租赁市场,南京正在进入创新性、多样性、实质性的实施探索阶段。

  南京经济环境发展良好,投资需求正在扩大,外来人口不断增加,市场租赁需求旺盛,人才政策力度加大,行业细则持续深化,租赁市场潜力充足。

  南京GDP位列长三角城市群第四,江苏省第二。2018年前三季度数据显示,南京前三季度GDP累计同比增速8.7%,快于苏州和杭州,经济增长前景较好。固定资产投资数据同样强劲,2017年底,南京固定资产投资同比增速达12.3%,投资环境适度。

  南京作为租赁试点城市之一,租赁相关配套政策的实施走在全国前列,从政策的顶层设计到金融、土地、平台等相关配套支持,一系列的政策利好,吸引众多房企、中介等纷纷布局南京租赁市场。

  另外,南京作为首批集体用地建设租赁住房试点城市,也颁布了《南京市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案》,于2018年2月启动。方案中明确提出了,到2020年底,南京利用集体用地建设租赁住房总建筑面积将达30万平方米左右。

  作为新一线城市之一,南京的人才吸引力不断增强,qq分分彩注册!为租赁市场提供了坚实的支撑。近年来,南京常住人口以年均3.3万人左右的速度增长,至2017年年底,常住人口规模已达834万人,其中,非户籍常住人口规模达153万人,加上年均200万左右流动人口的基数,再考虑到户籍人口市内流动的租房需求和高校毕业生需求,南京潜在租赁人口稳步增长,初步测算南京潜在租赁人口规模约200万甚至更高,租赁住房需求强劲。

  作为教育重镇之一的南京,高校毕业生同样带来强劲的租赁需求。根据教育部2018年6月的数据显示,南京市共有53所高校,其中包括8所211大学,这一数字居全国省会城市之冠。而南京每年平均在校生人数近百万,而近五年高校毕业生人数也高达109万人,这些高校在读和毕业生,不仅是南京当下的潜在租赁人口,还为未来南京租赁市场的繁荣提供长效的保障。

  南京同样也推出了相应的人才落户以及人才补贴等政策,吸引更多人才留宁。随着南京“宁聚计划”等人才政策力度加大,高校毕业生留宁意愿增强,租赁市场的潜在客群量十分庞大。

  南京租赁新政颁布已一年有余,在此期间,南京租赁市场得到了长足的发展,目前,南京在土地市场出让了6块土地,均由市属、区属国企拍下;市场供求来看,南京目前整体租赁市场供求处于基本平衡的状态,部分时段和部分区域偏紧;而从成交数据来看,南京今年以来由于毕业季等因素,供给滞后,租金涨幅明显。未来,南京市场仍需要国企与市场化并进,增加租赁供应,调整供应结构,引导租赁市场稳定健康发展。

  南京已出让六幅租赁土地,住宅用地占主导。与大部分租赁试点城市做法相同,南京同样是通过国企起到引导市场的作用,目前拍出的土地均由市属、区属国企竞得。2018年,南京将商品住宅用地的30% 调整用于建设租赁住房,并筹集100万方的租赁房源,未来将会有更多的租赁地块上市。

  南京目前整体租赁市场供求处于基本平衡的状态,部分时段和部分区域偏紧,从时间来看,由于高校云集,且同属新一线城市和长三角核心城市之一,毕业季租赁需求显著增长,成交集中。

  从区域分布来看,南京租赁市场分化较明显,整体而言,南京主城区的鼓楼、秦淮等区域因集聚南京商业、文化、医疗、教育等优势资源,人口密集,因而租房需求一直较为旺盛。与此同时,城区部分热门板块租金居高不下,优质房源出房速度加快,导致需求外溢至江北、江宁等板块。而弱势区域与优势区域租赁需求差异显著。

  从链家可监测到的成交数据来看,南京近年租赁成交稳步上涨,2018年上半年,南京租赁成交面积达2478万平方米,已达2017年全年数据的60%。成交套数来看,2018年上半年成交套数已达32万套,较2017年同期上涨16%,为近年来最大涨幅。

  从成交结构来看,租赁成交面积以90m²以内的刚需小户型为主,中小面积段占比攀升。从数据来看,2018上半年,60-90㎡面积段租房的成交占比达到36.7%,同时90-120㎡面积段成交占比也有提升,到2018年上半年占比近2成。租房空间来看,南京市场以2居室为主导,占比达到48.4%,而1居室成交占比下滑0.2%。

  南京市场今年以来整体租金上涨幅度较大,主要是由于市场需求剧增,供给滞后,带来供需矛盾趋紧,导致租金上涨。2018年上半年平均单位租金已达43元/平方米/月。而GMV来看,南京2018年上半年GMV达127.5亿,占2017年全年的69%,同比增长25%,增速显著。

  具体到商圈,成交多集中在郊区。整体来看,2018年上半年成交量最多的商圈主要集中在桥北、百家湖、麒麟镇、仙林等郊区板块,主要集中在江宁和江北区域,集中态势明显。

  而从板块成交价来看,长江路商圈及周边上涨明显。2018上半年单位租金最高为长江路商圈,达到85.4元/平方米/月,同比增长28.1%,此外北京东路、江心洲、江东等站点增幅显著,商圈租金TOP10中,多数商圈位于城中、河西。

  通过大数据统计对于租赁客群做深入分析,包括租赁客群分类、租客关注要素点、租客偏好(户型、租房模式及支付方式)等维度对南京租赁客群进行分析。

  细分南京租赁市场的客群,可大致分为四种:应届毕业生、初入职场者、资深白领、情侣。南京高校众多,每年有相当比例的毕业生留宁工作,居住需求量较大,但支付能力有限;白领阶级和情侣有稳定收入,更愿意为了租房需求支付更多租金,为目前长租公寓主要客群。

  通过对各类客户的关注要素进行具体分析发现,南京租客对于租房最关注两点:一是房租价格,二是生活便捷。26%的租客对于租金价格都比较敏感,这是他们租房的首要关注要素。其次是生活便捷度,包括居住方式、交通及生活配套设施的综合需求,年轻租客对于住房私密性也较为关注,希望拥有自己独立的空间。

  调研发现,南京租赁市场约有34%租客房租占收入比例在1-2成,26%左右租客对价格较为关注。而签署1年租赁合同的租客占比高达76%,高档装修房源为租客首选。

  分析2017年南京租客户型偏好发现南京市场租客更偏好小户型,其中二居室为最受欢迎主力户型,占比达到49%。而一居室达到24%,三居室为23%,四居室为3%,五居室占比仅1%。分析2017年南京租房整租合租占比发现,整租比例占到71%,仅有29%的租客群体选择合租,租赁模式上更偏好整租模式。

  随着支付宝上线信用租房平台,“免押金”“月付”一时成为租赁市场热点,不少租赁企业也推出信用租房服务,但是目前市场上仍以季付为主,占比高达81.7%。不过随着信用租房体系的不断完善,未来月付方式可能大幅提升。

  多维度利好下,多租赁主体纷纷抢滩南京市场,随着“国家队”的进场,与创业系、中介系、房企系、酒店系形成了“4+1”竞争格局。

  从已布局的集中式长租公寓项目来看,主要集中在新街口、老城北、江宁板块,其中新街口凭借绝对的地段优势,整体集中度和租金最高;另外新拓项目已经向河西、新港、仙林、江北板块延伸。

  南京2018年首批租赁用地出让公告要求竞买人须为南京市、区政府所属国有独资公司(国企),因此对于国企来说,其在拿地上的优势非常显著。在产品设计上,南京国企系更注重产品的居住属性,区别于其它派系重坪效。尽管国企的入市会影响到原本市场内的企业,但国企系能够起到社会稳定器、人才孵化器等多重功能,同时发挥着租赁市场调节、稳定作用。

  国企系进驻长租公寓领域较晚,主要以产业为导向,整体布局偏老主城周边,租金定位与周边市场相近,差距较小。

  目前进驻南京的长租公寓房企主要有银城千万间、朗诗寓、龙湖冠寓、万科泊寓、华润有巢等,多采用轻重资产并行的运营模式,且这些房企在物业获取效率、跨周期资产运营、成本及品牌等方面优势明显。

  房企系长租公寓品牌拓张主要集中在2017-2018年上半年,主要布局城北和江宁板块,仙林、河西有少量项目,老主城市场主要是因为前期已被创业系占领,合适物业较少;而租金方面,整体租金定位高于同区域市场。

  南京创业系是进入长租公寓市场最早、规模最大的一类,已形成标准化的运营流程、系统化的管理模式。但受资金影响,多为轻资产输出路线,通过融资扩张规模,以魔方、YOU+为代表。创业系灵活创新的能力优势明显,通过向客户提供增值服务,获得更高毛利率的增值收入。

  创业系运营商进入市场较早,前期扩张迅速,整体市场占有率较高,以新街口为核心的老主城板块集中度最高;因各门店开业时间的不同和产品差异化等原因,各区域租金差距较大。

  中介系掌握着海量的客户资源和交易信息,借助对租房市场的敏捷度,快速、低价获取房源。由于客户的资源丰富,依托中介服务平台,将客源转化为自身所用,对顾客了解更利于推出更符合客户需求的产品。

  但由于挖掘城市存量房价值洼地愈发艰难,定价权已回到房东手上,靠赚差价的模式或将越来越难。中介系企业面临“N+1”模式政策待开放,管理半径大导致运营管理难、租客行为难监控等问题。

  南京酒店系的代表是辉盛阁及窝趣,酒店系在运营过程中已经积累了精细化的运营能力,云南11选5官方网站,可以运用到公寓运营之中,包括自身成熟的供应链和收益管理体系。同时,酒店集团拥有较多的存量物业可以进行改造转变运营功能,内部物业获取能力高于其他派系。在产品打造上,酒店系也上具有先天优势,了解租户的需求点,能够为顾客提供一般住宅无法实现的服务。

  南京长租公寓市场运营商已达20余家,传统创业系、房企系、中介系、酒店系四大运营主体外,国企、银行、险资均已加入该领域,市场竞争日趋激烈,后期考验更多的是企业的运营能力。

  各公寓品牌间的战略合作持续加深,行业间的资源置换与双向交流增多,双方通过优势互补,完善产品与服务的同时,最大化满足客户生活需求,是1+1>2的合作效应。

  南京公寓品牌已经有意识的加大配套服务和增值服务的部分,提升租客品质租住体验,未来公寓核心竞争除了硬装、舒适度,将转移到运营管理和服务管理品牌优势建立上。

  租赁行业仍处于薄利抢占市场份额的阶段,集中度偏低,南京长租公寓品牌尚在低端发展阶段,品牌优势不明显,租客群对于公寓的品牌认知不高,除线下门店,绝大部分租客仍旧通过第三方平台获取房屋信息,由此第三方端口备受重视。